浅析供给侧改革对房地产的影响

杨杭

一、        供给侧改革

(一) 内容

1.         调整完善人口政策，夯实供给基础

人口增长与经济发展之间的关系，一直以来是经济学的核心问题。“劳动是财富之父，土地是财富之母。”威廉·配第的这一论述，第一次从经济的角度，概括了人口与经济的关系。人口既是需求基础，也是供给基础。就当下中国供给侧改革的经济决策而言，调整和完善人口政策，是夯实供给基础的关键，是奠定中国经济调整转型和发展进步基础的关键。

2.         推进土地制度改革，释放供给活力

合理的土地制度安排对于激励生产要素和公共产品供给，释放供给活力，促进经济增长和经济发展方式转变，发挥着重要的微观管理和宏观调控功能。2015年以来，我国城镇面临着日益严峻的去库存化和“后土地财政”的压力和挑战，农村则开始进入三权分置改革和集体建设用地、宅基地的试点阶段，推动城乡土地制度改革的合力基本形成，长期滞后的土地制度改革有望加速推进。

3.         加快金融体制改革，解除金融抑制

金融是现代经济的核心。改革开放以来，我国金融市场由小到大、由弱到强、由单一到多元，不断发展壮大。20世纪80年代，我国金融改革的主要内容以引进市场经济金融体系的基本结构为主。90年代上半期和中期以建立符合市场经济需要的金融机构和金融市场基本框架为主。2002—2008年进入以健康化、规范化和专业化为特征的金融改革与发展新时期。当前，我国金融正处于市场化、国际化和多元化的阶段，面临着比以往更加复杂的局面。从国内来看，金融作为最重要的要素市场之一，由于改革不到位，存在着比较明显的金融抑制，需要加以改革。

4.         实施创新驱动战略，开辟供给空间

中国经济多年来的高速增长很大程度上得益于要素驱动和投资驱动，但是，经济进入新常态后，要素红利渐行渐远，投资驱动风光不再。“十三五”时期中国要继续发挥经济巨大潜能和强大优势，必须加快转变经济发展方式，着力推进供给侧结构性改革，坚定不移实施创新驱动发展战略，提高发展质量和效益，加快培育形成新的增长动力。

5.         深化简政放权改革，促进供给质量

新制度经济学认为，制度与劳动力、土地、资本、科技创新一样，是经济增长的要素之一。对世界历史横、纵两个方面的考察也表明，制度的内涵与制度质量是影响甚至决定一国经济长期绩效最重要的因素。当前，我国经济发展中遇到的诸多问题都可深入到体制机制层面上找原因，制度变革与制度创新刻不容缓。

6.         构建社会服务体系，推进配套改革

供给侧改革的最终目的是要增进供给体系的质量和效益，提高区域、产业、制度、产品等多个方面的竞争力。要实现这个目标，除了上述五大要素改革，还需要若干配套改革。构建社会普遍服务体系，即为其中之一。

(二) 目的

提高社会生产力水平，落实好以人民为中心的发展思想。要在适度扩大总需求的同时，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，从生产领域加强优质供给，减少无效供给，扩大有效供给，提高供给结构适应性和灵活性，提高全要素生产率，使供给体系更好适应需求结构变化。

二、        供给侧改革与房地产

(一) 改革中的相关房地产新政策

1.         全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

对于房地产业来说，首先会带来企业管理模式的转变。通过营改增政策的落实，一些业务操作规范、各类收支票据齐全、财务健全的房企，容易享受减负的利好。而一些包括供应商材料采购、成本核算不清晰的房企，会发现反而税负增加。纳入营改增后，会使得房企有动力去改进企业管理模式和财务核算模式。

2.         央行下调首套房首付比住宅最低20%商住最低30%

    房贷是以家庭为单位，申请时一定要注意。虽然首付比之前降了，但也意味着月供压力增加。如果月供占申请人月收入比例较高，银行可能因为风险较高而“拒贷”，因此购房者不要看到首付门槛降了，就用足杠杆拼尽全力买房，一定要根据自己实际需求和收入情况量力而行。

3.         公积金存款利率上调至1.5%

这既有利于保障住房公积金缴存职工获得合理存款收益，进一步提高住房公积金制度公平性和有效性，也有利于简并住房公积金存款利率档次，符合利率市场化改革的总体方向。此外，此次调整是住房公积金收益和缴存职工存款收益之间的再分配，不会推升整体利率水平，也不会影响住房公积金的正常管理运营。